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福州市住房保障和房產管理局 福州市司法局 《 關于加強人民調解化解物業服務糾紛的指導意見》

發布時間:2017-03-22 字號:T | T

各縣(市)區住建局(房管局)、司法局:

   為充分發揮人民調解在預防和化解物業服務糾紛中的作用,提高物業服務糾紛化解成功率,保護業主和物業服務企業的合法權益,促進社會的和諧穩定,現就加強人民調解工作化解物業服務糾紛提出如下意見:

  一、指導思想和工作目標

   化解物業服務糾紛,要按照構建和諧社會的總體要求,充分發揮人民調解的優勢作用,加大物業服務糾紛的預防和調處力度,宣傳物業服務法律法規,暢通利益訴求渠道,促進人民調解、行政調解、司法調解相互銜接,努力實現物業服務糾紛化解在基層的工作目標,力爭做到“小事不出社區(村),大事不出街道(鄉鎮)”,依法、及時、有效預防和化解物業服務糾紛,營造和諧良好的社會環境和氛圍。

  二、工作原則

  (一)平等自愿原則。人民調解組織調解物業服務糾紛應在雙方當事人自愿的前提下,在公平、公正的基礎上進行,糾紛調解工作人員對產生糾紛的當事人進行意向引導,尊重糾紛當事人的意愿。糾紛一方當事人申請調解,人民調解組織可主動做另一方當事人的思想工作,在征得雙方當事人同意的情況下實施調解。

   (二)依法調解原則。人民調解組織應依法調解物業服務糾紛,法律、法規和合同有規定或約定的,按其規定或約定調解;無規定或約定的,應按照政策文件或行業普遍認可的規范調解。在調解物業服務糾紛過程中,不能為化解糾紛而違法違規或侵害其他權益人的合法利益。

   (三)預防與調解并重原則。人民調解組織既要重視物業服務糾紛的調解,及時化解糾紛;又要注重物業服務糾紛的預防,開展經常性的物業服務糾紛排查工作,主動介入,避免矛盾激化。

  (四)尊重當事人權利原則。人民調解組織不得因調解而阻止當事人依法通過仲裁、行政、司法等途徑維護自己權利。人民調解組織調解糾紛不收取任何費用。

   (五)調解互動原則。整合資源、形成合力,加強人民調解、行政調解、司法調解和社會力量的有機結合,建立長效工作機制,切實提高解決物業服務糾紛的效果和效率。

   三、組織設置及工作職責

   建立市、縣(市)區、街道(鄉鎮)、社區(村)四級物業服務糾紛人民調解組織體系。 

   (一)設立福州市指導物業服務糾紛人民調解工作聯席會議,負責全市物業服務糾紛人民調解工作的組織領導和整體協調。聯席會議由市住房保障和房產管理部門、市司法行政部門相關人員組成(另發),聯席會議下設辦公室,設在市房管局物業管理處,負責對全市物業服務糾紛調解情況進行調研,提出調解指導規則,指導疑難糾紛調解,參與重大疑難案件的研究和論證,組織調解人員業務培訓。

   (二)各縣(市)區組建縣(市)區物業服務糾紛人民調解委員會,由縣(市)區住建(房管)部門和司法行政部門相關人員組成,辦公室設在縣(市)區住建局(房管局)物業科(房管科),負責調解本轄區內發生的復雜疑難物業服務糾紛。

   (三)各街道(鄉鎮)設立物業服務糾紛人民調解委員會,辦公室設在街道(鄉鎮),可依托在物業管理站,吸納專業調解力量,負責調解本轄區內發生的物業服務糾紛,可通過聯合調解方式指導社區(村)物業服務糾紛調解組織開展調解工作。

   (四)各社區(村)設立物業服務糾紛人民調解委員會,負責本轄區一般性物業服務糾紛的預防、受理、調解及糾紛信息的排查,開展相關法律、法規、政策的宣傳教育。

   四、調解范圍

   人民調解組織調解物業服務糾紛,重點解決在物業服務區域內涉及物業服務、物業使用和維護、物業項目服務交接中業主(使用人)之間、業主與業主委員會之間、業主(使用人)或業主委員會與物業服務企業之間、物業服務企業之間發生的各類適合通過人民調解方式解決的民事糾紛:

   (一)業主(使用人)之間的糾紛,主要指在物業專有部分或共有部分使用、裝飾裝修等過程中發生的爭議,以及業主大會成立過程中,圍繞業主身份或選舉資格、選舉程序、選舉結果等發生的爭議等。

   (二)業主與業主委員會之間的糾紛。主要指業主對業主委員會是否按照規定和共同約定及時召開業主大會會議或業主大會臨時會議、是否經業主大會決議開展活動、是否定期公布經營性項目收支情況、是否根據規定組織換屆選舉、是否根據業主大會決定簽訂物業服務合同、是否作出違反法律法規的決定以及從事與物業服務無關的活動等產生的爭議。

   (三)業主(使用人)或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛。主要指在物業服務合同履行過程中合同當事人之間的爭議。

   (四)物業服務企業之間的糾紛。主要指在物業服務項目交接過程中,圍繞物業服務用房、設施設備和物業檔案資料交接及其他問題發生的爭議。

   (五)其他適合通過人民調解方式解決的物業服務糾紛。

   五、工作機制

   (一)物業服務糾紛當事人可以向所在地或糾紛發生地人民調解組織申請調解,人民調解組織應當受理。人民調解組織也可以根據單位、群眾的需求或糾紛排查線索主動介入調解,但不得因物業服務糾紛當事人拒絕調解或調解不成而阻止當事人起訴、申請仲裁等。

   (二)物業服務糾紛人民調解按屬地服務、逐級調解原則,一般糾紛由住宅小區、社區(村)人民調解組織、街道(鄉鎮)人民調解組織調解,復雜疑難糾紛可提請縣(市)區人民調解組織調解,調解不成的應當終止調解,引導當事人通過行政調解、司法訴訟等途徑解決。

   (三)對調解難度大,影響面較廣、情況較復雜的糾紛,人民調解組織應及時向轄區涉及糾紛的主管及相關部門反映,有關部門應參與調解。

  (四)人民調解組織調解物業服務糾紛,一般在1個月內調結。如有特殊情況不能在1個月內調結,經糾紛雙方當事人同意,可以適當延長調解期限,但延長期限一般不超過30日。

   (五)經人民調解組織調解的物業服務糾紛,當事人達成調解協議的,應當制作人民調解協議書,當事人認為無需制作調解協議書的,可以采取口頭協議方式,人民調解員應當記錄協議內容并經當事人簽字確認。調解協議對雙方當事人具有法律約束力,當事人應當認真履行。

   (六)調解協議書自雙方當事人簽名、蓋章或者按指印,人民調解員簽名并加蓋人民調解委員會印章之日起生效。口頭調解協議自雙方當事人達成協議之日起生效。達成調解協議后,雙方當事人認為有必要的,可以自調解協議生效之日起30日內共同向人民法院依法申請司法確認。依據福州市中級人民法院、福州市司法局印發《關于人民調解與訴訟調解相銜接工作的指導意見》(榕中法[2012]120號),人民法院在收到物業服務糾紛人民調解委員會的《人民調解協議司法確認移送函》后,應當及時對調解協議進行審查,在15日內作出是否確認的決定。依法確認調解協議效力的,告知當事人法定申請執行期限。依法確認調解協議無效的,當事人可以通過人民調解方式變更原調解協議或者達成新的調解協議,也可以向人民法院提起訴訟。

   (七)人民調解組織可根據住建(房管)部門的相關移交開展物業服務糾紛調解。調解成功的,制作人民調解協議書;調解不成功的,應當告知當事人向移交機關重新申請處理,實現人民調解與行政調解的銜接。

   (八)人民調解組織可根據法院訴前引導或委托開展物業服務糾紛調解。調解成功的,制作人民調解協議書;調解不成功的,應當告知當事人重新向法院提出訴訟申請,實現人民調解與訴訟程序的銜接。

   六、工作保障

   (一)各縣(市)區住建(房管)部門和司法行政部門要充分認識物業服務糾紛人民調解工作在“平安福州”建設中的重要性與必要性,積極爭取當地黨委政府的關心重視和相關部門的支持配合,加強物業服務糾紛人民調解組織的基礎設施建設,落實調解工作必須的辦公場所及辦公用品等設施設備。

   (二)各縣(市)區住建(房管)部門和司法行政部門要做好對以人民調解方式化解物業服務糾紛的經費保障工作,完善人民調解“以獎代補”制度。要根據實際需要,將物業服務糾紛專、兼職調解員納入“以獎代補”對象范圍,實行“一案一補”,并切實保障司法行政部門對人民調解工作的指導、培訓和表彰所需經費。物業服務糾紛人民調解委員會所需的辦公場所和辦公設施由各縣(市)區住建(房管)部門協調當地街道(鄉鎮)落實,辦公經費及人民調解員的人員經費由住建(房管)部門向財政部門申請列入財政預算,司法行政部門予以配合。財政經費專項列支、專款專用。

   (三)各縣(市)區房管部門和司法行政部門協商一致后,通過政府購買服務等方式招聘物業服務糾紛人民調解委員會調解員。縣(市)區級物業服務糾紛人民調解委員會配備3名以上專職人民調解員,專門負責物業服務糾紛人民調解工作。街道(鄉鎮)物業服務糾紛人民調解委員會配備2名以上,社區(村)物業服務糾紛人民調解委員會配備1名以上專職人員從事調解工作。可根據物業專業領域矛盾糾紛的情況和特點,選聘具有物業相關專業背景和法學、心理學等專業知識的人員以及專家學者、法律服務工作者等為專職調解員。人民調解員的聘期一般為3年,聘期屆滿后可以續聘。對錄用的專職物業糾紛人民調解員,應當按照勞動法規的有關規定,簽訂勞動用工合同,落實相應勞動工資待遇。同時,把本地區本部門物業專業技術人員吸納為物業糾紛人民調解委員會專門“調解人才”,與專職人民調解員一道共同組成30人以上“調解人才庫”,以保障糾紛調處的專業性、有效性、合法性。在調解專業性較強物業糾紛時,可邀請“調解人才庫”的兼職調解員參與,也可以讓物業矛盾糾紛當事人在“調解人才庫”中選擇調解員參與調解,運用物業專業知識,借助物業專業力量和社會力量開展調解,提高調解工作的權威性和公信力。

   七、工作指導

   (一)各級司法行政部門、住建(房管)部門共同承擔對屬地物業服務糾紛人民調解工作的業務指導職責,健全溝通協調機制,定期召開聯席會議,研究物業服務糾紛的特點、難點和發展趨勢,構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯動、相互銜接的物業服務糾紛調解工作模式,切實提高調解物業服務糾紛的成功率。

   (二)司法行政部門負責指導人民調解委員會做好物業服務糾紛人民調解工作,健全各項工作規章制度,加大對物業服務糾紛專兼職調解員的專業知識、調解技巧、物業服務相關法律法規及政策等的培訓力度,不斷優化人民調解員隊伍的專業結構,提高化解糾紛的能力。住建(房管)部門負責指導重大、疑難物業服務糾紛調解,配合做好對人民調解員進行物業服務政策法規專業培訓。

   八、實施要求

  (一)各級司法行政部門、住建(房管)部門要通過廣播、電視、報紙、網絡等新聞媒體,向社會廣泛宣傳物業服務糾紛人民調解工作機制,要在物業小區公開人民調解工作流程,使廣大群眾特別是糾紛當事人了解、認可、參與物業服務糾紛人民調解工作,使人民調解工作機制在物業服務糾紛處理工作中的作用得到充分、有效發揮。

  (二)各級司法行政部門、住建(房管)部門要通過多種形式、多種渠道加強物業服務法律法規和相關知識的宣傳,充分發揮街道(鄉鎮)、社區(村)法律顧問作用,準確提供訴訟渠道,引導業主、物業服務企業依法理性表達利益訴求,在法治的軌道上推動物業服務糾紛的及時解決。

   (三)各人民調解組織要定期對轄區內的物業服務糾紛情況及矛盾動態進行排查,著力解決物業服務與服務過程中發生的重大矛盾糾紛,對容易造成一定社會影響的物業服務糾紛,應及時報告所在地黨委和政府。

   (四)各人民調解組織要建立健全各類物業服務糾紛調解工作程序、工作制度。各級調解組織文書要統一規范,調解的物業服務糾紛要分類統計,定期進行分析;建立調解組織工作人員崗位責任制;明確工作例會、調解業務登記和檔案管理等工作制度。

   (五)各人民調解組織要積極參加各類業務培訓、專題講座、庭審觀摩、案例分析等活動,提高調解員的法律知識水平和物業服務糾紛調解技巧,確保物業服務糾紛調解組織有效運行。

   (六)各人民調解組織應與屬地司法行政部門、住建(房管)部門建立物業服務糾紛人民調解受理事項、辦結協議達成等信息互通機制。

   (七)按照試點先行、逐步推進、全面展開的原則,由司法行政部門和住建 (房管)部門共同商定并推進。

 

               福州市住房保障和房產管理局    福州市司法局


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